大家都知道今年房产楼市并不火爆，受到行业大环境的影响，截至目前，市场预期仍不高，价格上涨动力尚且不足。而苏州楼市政策最终迎来反转是当前楼市调控“因城施策”的一个缩影。在频繁调整楼市政策背后，苏州楼市今年以来的整体表现较为低迷。

近日，苏州传出全面取消限购两天后出现政策反转，宣布继续执行限购；青岛在发布楼市调控新政一天后，也删除了“二手住房不再限购”字眼。热点城市解除限购接连出现“一日游”现象，原因何在？

业内人士分析表示，8月24日召开的国务院常务会议明确提出“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”，为各地优化楼市政策给予了较大的自主权。

易居企业集团CEO丁祖昱认为，目前的政策核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，“房住不炒”仍是政策主基调。

有分析指出，楼市进入本轮逆周期调控以来，政策走向已经十分清晰，核心就是要稳楼市，保交楼，同时守住防范系统性风险的底线。前些年，楼市比较火热，顺周期调控，采取了适度限制需求等措施，遏制房价上涨过快。眼下，房地产交易出现下滑，政策着力点从“抑价”向“保量”发生了转移，转向合理支持刚性和改善性住房需求。

中指研究院报告指出，短期内要稳定房地产市场，需要更大力度的政策来提振市场信心。一些热点城市住房需求支撑度较高、居民收入水平相对较好，政策宽松有利于激发市场的交易活力，促进住房需求释放，从而产生示范作用，带动整体市场修复。但须注意的是，在政策尺度方面，“房住不炒”仍是政策底线，各方都须保持合理预期。

其实，从苏州等城市来看，楼市需求还是很大。以实力超强的苏州为例，2021年GDP全国城市排名中，苏州傲居第六，而在全国城市人均GDP排名中，苏州雄踞前三，经济实力远超南京等城市。在人口方面，第七次人口普查数据显示，苏州常驻人口1275万，比杭州还多50万人。大量涌入的外来人口为这些城市带来大量的购房需求。

同样，根据相关数据，长三角三省一市常住人口总量为2.35亿，近十年长三角常住人口增量近2000万，占人口增量的比重高达25%，其中上海、苏州、杭州等中心城市人口增量均超过百万，人口集聚能力十分突出，这为购房需求“蓄水池”提供了充裕的源泉。

近来，房地产市场的宽松政策逐渐从三四线向二线城市扩散。苏州自4月份以来政策调整频率加快，限售政策两度放松。最近，多个城市支持“带押过户”，南京、苏州、济南、昆明、福州等城市也加入了这一行列。相比此前要还清按揭才可解押、过户，“带押过户”可以大大节约时间和成本，同时提升二手房交易的安全性，有利于进一步盘活存量房，促进二手房市场活跃。

诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱对本报记者表示，苏州属于新兴的热点城市，近年来外来人口较多，购房门槛过高不利于市场需求的释放。短期来看，热点城市全面取消限购的可能性较小，预计更多城市或以“优先放松郊区限购”的方式渐进式推进。未来这些热点城市下调首付比例，优化“认房认贷”的可能性较大。

业内人士表示，中央强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，允许地方从当地实际出发，“一城一策”完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，但绝不是没有底线，各地不仅要促进房地产市场平稳健康发展，更需要思考发展方式的转变，不能走过度依赖房地产市场的老路。

苏州经济实力强大，文化底蕴深厚，旅游资源众多，城市具有独特魅力，期待苏州在转变发展方式方面取得实质性的重大突破，为其他城市做好示范。

专家表示，短期来看，各地“因城施策”的力度有望进一步加大，“保交楼”相关举措继续落地见效，叠加信贷环境的优化改善，政策效果有望逐渐显现，特别是热点一二线城市，购房者预期和置业信心有望逐渐回升，但对于大多数城市来说，市场情绪的修复仍需要时间。

随着国庆“黄金周”的到来，成交水平预计将较9月有所提升。“预计接下来随着政策发酵，供应端发力，成交水平有望继续提升。”

来源：中国经济时报

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