在过去的一两年，互联网行业撑住了主要的办公楼市场，企业扩张速度快，对办公楼面积的吸纳也非常惊人。“一般企业的扩张速度，即便经营再好，面积增长可能也就10%～30%，但互联网企业每年能达400%～600%。” 但是，受互联网行业整体发展情况影响，从去年9月份到今天，一些城市的主要商业租户由互联网迅速变成了金融行业。金融行业租金支付能力强、扩张性也不错，但其扩张速度与互联网企业的弹性不是一个量级。

除此之外，受到疫情因素的影响，商办市场的需求也出现下降。“疫情期间，很多企业采取线上办公，有可能很多企业对办公的需求是在减少的。”严区海称。 刘凯表示，由于上半年新一轮疫情的反复冲击，商办市场下滑比较明显，经济的支撑也在走弱，市场需求锐减。当前，商办市场依旧处于“供需博弈僵持”的阶段，虽然疫情逐步好转，但短期内库存高起、利润微薄的状况仍然没有改善。 在低迷的市场环境下，有企业租赁业务承压，也有企业避免了较大波动。 近日，正荣地产发布盈利警告，预期截至2022年6月30日止六个月将录得母公司拥有人应占亏损约25亿元～30亿元。

在业绩下降的原因中，有一条便是，商业地产租赁需求下降，使投资物业公平价值下降。 在越秀房托公布的半年业绩中，上半年实现经营收入总额为9.44亿元，同比增长7%；其中酒店及服务公寓、零售商场等业务收入减少，但写字楼业务收入6.38亿元，同比增长37.1%，占总收入比例67.57%，整体出租率为88.8%。 该公司管理层预计，随着下半年国内疫情稳定，写字楼需求回升，写字楼市场会较上半年好，亦相信下半年能有更多好消息出来，包括经济的增长。但对项目收并购，该公司仍保持谨慎态度，暂时没有具体的收购计划。 IPG中国首席经济学家柏文喜在前述论坛中表示，商业地产的开发和运营，需要长期资金、大资金、低息资金支持。但现在，承担商业地产开发运营的主体，多是靠短线、高息、流动性压力比较大的资金，所商业地产这个行业很难做。 他认为，未来行业将迎来并购整合的新机遇，由具备专业资产管理和运营能力的机构，去承担更多持有和运营责任。此外，在运营困难的情况下，更要以流动性为核心，资产证券化和类资产证券化将进入发展快车道。 整体而言，我国商办市场仍有很大的发展空间，下半年也有望迎来恢复期。 严区海称，中国企业在办公楼的投资方面，平均每个员工的使用面积大约7～10平方米，互联网公司可能还要低，约4～5平方米。对标西方企业，这个数据在美国约15～20平方米，中国员工的办公环境还是有待改善的。

刘凯认为，随着疫情的缓解，不确定性的下降，叠加房地产市场政策逐步发力，预计下半年商业地产市场投资增速和需求增速有望逐月恢复。短期内市场下行空间有限，对部分城市、部分区域、部分产品还是持看多观点。 他表示，未来商业地产新世代面临着以下五个趋势：一是从增量时代转向存量时代，二是从重度开发转向重度运营，三是从资产增值转向资产管理，四是从规模导向转向盈利导向，五是从粗放经营转向精细经营。

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